A ascensão de Bonfim: das origens da classe trabalhadora ao playground dos investidores

O bairro do Bonfim, no Porto — outrora uma modesta zona operária a leste do centro da cidade — está a passar por uma transformação inesperada. Há muito ofuscado pela histórica Ribeira e pela artística Cedofeita, Bonfim está silenciosamente a tornar-se um íman para turistas, empreendedores e investidores imobiliários que procuram oportunidades residenciais de alto rendimento e curto prazo. Essa mudança decorre de uma convergência de acessibilidade, facilidade de acesso e apelo cultural — e pesquisas sugerem que essa evolução só vai acelerar entre 2026 e 2028.

Porquê Bonfim?

Em primeiro lugar, os números falam por si. Em 2025, o preço médio dos imóveis residenciais em Bonfim situa-se em cerca de 2835 €/m², um pouco abaixo da média da cidade, mas com um aumento acentuado em relação aos anos anteriores, o que indica tanto a procura como uma rápida valorização (Portugal Investment Properties). Em comparação, Bonfim fica apenas ligeiramente atrás das freguesias centrais mais caras, oferecendo preços de entrada significativamente mais baixos, o que a torna uma zona privilegiada para oportunidades de investimento.

O comportamento dos turistas mudou significativamente. Os visitantes estão a aventurar-se para além da Ribeira, explorando as ruelas do Porto em busca de experiências autênticas: cafés locais, arte urbana e jardins escondidos. Bonfim responde a essa tendência com a sua mistura de arquitetura do início do século XX, restaurantes boutique emergentes e proximidade a centros de transporte como o metro Campo 24 de Agosto. Dados da AirROI de julho de 2024 a junho de 2025 mostram que a tarifa média diária do Airbnb no Porto subiu para US$ 130, com uma ocupação de 52% (airroi.com). Enquanto a ocupação em toda a cidade oscila entre 78% e 79% nos bairros centrais (idealista.pt), os custos mais baixos de Bonfim traduzem-se num potencial de rendimento excecional — cerca de 6% a 10% brutos anualmente (portugalhomes.com).

Aumento do número de turistas e investidores

O turismo na região Norte ultrapassou os 13 milhões de dormidas em 2024, gerando receitas superiores a mil milhões de euros (). Com os rendimentos dos arrendamentos de curta duração já a superar os arrendamentos tradicionais de longa duração (rendimentos globais de 5 a 7%; 6 a 10% no Porto para STRs) (Investropa), os investidores consideraram irresistíveis locais de grande procura como Bonfim.

Os estudos de caso são abundantes. Especialistas em renovação que trabalham sob o modelo «fix-and-flip» estão a converter moradias negligenciadas em Bonfim em elegantes casas de férias para aluguer. Um promotor imobiliário local renovou um conjunto de quatro edifícios revestidos com azulejos, comercializando-os como casas de curta duração com design sofisticado — e despertou o interesse dos compradores mesmo antes da conclusão (Living Wise). Tais projetos tornaram-se um caminho comum para investidores provenientes diretamente das suas próprias visitas turísticas: um fim de semana num apartamento característico de Bonfim transforma-se num impulso para adquirir joias subvalorizadas, transformá-las e monetizá-las através do Airbnb ou do Booking.com.

Transformação do bairro

Bonfim está a evoluir da sua identidade operária para um microcosmo urbano da regeneração do Porto. Empreendedores culturais abriram galerias, lojas conceituais e gastropubs em edifícios residenciais remodelados. Este influxo de energia criativa complementa o crescente mercado de alugueres de curta duração: os turistas procuram cada vez mais experiências locais em vez de corredores de hotéis.

A dinâmica regulatória também contribui para isso. Enquanto as zonas históricas centrais do Porto congelaram novas licenças de alojamento local, áreas periféricas como Bonfim permanecem abertas para o desenvolvimento sustentável (GoldCrest). Essa clareza regulatória incentiva projetos que combinam a preservação habitacional com a geração de receita.

Perspetivas para 2026–2028

Os especialistas imobiliários prevêem um futuro sólido para Bonfim. O crescimento dos preços dos imóveis em Porto deverá atingir uma média de 5 a 8% ao ano até ao final da década de 2020 (Investropa). Dada a base inicial mais baixa de Bonfim, poderá exceder essas médias à medida que se aproxima das áreas centrais já estabelecidas.

Tendo em conta as tendências de ocupação e as ADRs, os analistas da STR prevêem que os alugueres em Bonfim atinjam receitas brutas anuais de 20 000 a 30 000 euros por unidade até 2026, espelhando os rendimentos existentes em zonas mais centrais (idealista.pt). Dada a oferta limitada de habitação e o crescimento contínuo do turismo — as estadias em camas insufláveis aumentaram 2,0% no Porto ao longo do último ano () — o impulso dos investidores não mostra sinais de abrandamento.

Os urbanistas prevêem que Bonfim se torne um bairro híbrido: um local onde fachadas vintage preservadas abrigam casas de férias modernas, ao lado de cafés de coworking e espaços culturais. As autoridades pretendem incentivar licenças individuais em vez de conversões hoteleiras em grande escala — preservando o espírito comunitário e, ao mesmo tempo, atraindo receitas do turismo.

Bonfim é emblemático do renascimento mais amplo do arrendamento de curta duração no Porto: uma zona de atrito onde a acessibilidade, o turismo, o ressurgimento artístico e a regulamentação inteligente colidem. Os empreendedores atraídos por estadias autênticas estão a tornar-se promotores imobiliários; os turistas estão a tornar-se investidores. Com o crescimento contínuo das receitas, o aumento do valor dos imóveis e a supervisão municipal a equilibrar a transformação com a preservação, Bonfim está prestes a amadurecer como a próxima fronteira residencial-turística do Porto até 2028 — um bairro polido e lucrativo forjado a partir da dureza do seu passado.